你，真的懂园区运营吗？（园区运营平台的价值）

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随着我国产业转型升级的不断深化，作为集聚企业、共享资源的主要载体——产业园区，也需要在发展中不断升级迭代。

以往园区发展主要依靠的是劳动力和资本的投入，聚焦土地增值来获得收益。然而，这种粗暴、简单的商业模式正不断在暴露出各种问题：大量空置的园区、参差不齐的园区产业，政府端和市场端的诉求也无法得到满足。

未来，产业园区发展的底层逻辑必须改变，要以满足产业客户真实需求为导向，搭建高效科学的运营体系，全方位、多层次的运营，从而达到提升园区资产价值的最终目标。未来，必将是比拼园区运营能力的时代。

图：园区运营进入新时代

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园区运营要怎么样才能做好？

一、沉下心来搞运营，粗暴的标准化复制已经不适用

运营需要时间的沉淀

首先，园区运营绝对不是可以急于求成的事情，真正要运营好一个园区需要长周期、高资本的投入。只有通过细致入微的企业服务需求的洞察，通过长期持续对产业发展特性的摸索，才能构建出良好的园区产业发展生态，满足产业客户的个性化需求。以大连软件园为例，当年为了承接国外IT产业的转移，团队在招商、运营方面都下了苦功夫。为了保证招引企业的质量以及企业落地的效率，团队在赴日韩招商前沉下心学习当地语言，在企业招引过来之后，又帮助企业解决人力外包问题、做相关的技术培训。

图：大连软件园搭建人力资源增值服务体系推动产业发展

大连软件园人才资源增值服务体系：

（1）人才培训平台：以DLSP信息技术培训中心为核心，通过实训基地、定制培养等各种方式，满足产业可持续发展的人才要求

（2）人才招聘平台：以DLSP客户企业为主要服务对象，进行高中低不同层次、不同类型的人才招聘和推荐服务

（3）人才派遣平台：协助客户完成各种项目，减轻客户在人员管理上的众多工作和负担，与客户获得共赢（BOT模式）

（4）高校合作平台：兴建了全国第一所民办IT专业教育学院—东北大学东软信息技术学院，创办第二所民办软件学院—大连铁道学院软件学院，并建立了全国第一个软件人才国际化培训基地和大连市软件人才储备基地，从而形成“产学研”一体化的产业生态链

运营需要因地制宜的考虑

其次，脱离产业发展的时代背景、地域特性去谈园区运营是不科学的。每个区域的政策条件、产业发展土壤不同，很难有一个通用的标准去打造产业园区。在我国，未来长三角、珠三角等区域将主要释放由产业升级带来的现代园区需求，包括重点发展战略性新兴产业，发展总部基地、现代服务园区、研发基地等；而中西部则更多以承接这些区域的产业外溢为主，包括形成工业园区、高科技园区及物流园区等。因此在此之下，如何根据片区政策规划、区位优势等要素去运营园区则将至关重要。

表：各区域未来发展方向

运营需要结合产业特性

再者，抛开产业自身的特性去谈运营也很难成功。每种产业发展需要的要素、成长周期是不一样的。以生物医药为例，由于行业具有的”高壁垒、长周期、高风险和高回报“的特性，其对产业园区的相应要求也更高，不仅要从顶层设计和产业定位方面去提前规划，更要注重园区专业化的运营，包括如何满足产业发展所需的高质量科研资源、多元化的投资主体推动产业创新、以及聚焦企业所需的公共服务建设，这无一不对园区的运营提出了很高的要求！

总结来看，一个园区要想运营成功，必须走自己的路！每一种产业应该有每一种产业独特的运营方式，而这种运营方式一定要沉下心来打磨！

二、全周期的经营理念和能力是关键

此外，园区的运营也不应该仅限于前期的产业导入和招商，而应该拥有全周期的运营思维和理念。

首先，什么叫全周期的经营理念？

即将园区运营贯穿园区发展的全生命周期，实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务的全程管理和控制。同时，在运营过程中要始终围绕产业，以产业集聚、产业生态的打造作为终极目标！

图：全生命周期经营理念

其次，为什么需要全周期的经营理念？

产业园区的经营核心是构建起产业和园区全生命周期的联系，让产业和园区形成一个有机整体，产生很强的粘性。在这个过程中，产业企业方可以通过园区的平台优势来最广泛最优化地整合产业发展所需的服务资源，从孵化期、成长期、成熟期都能得到高质量发展，开拓出最大利润空间；而对于园区运营商来说，也能在助力产业发展的过程中，推动片区产业集群的形成，促进产业创新和提升。而这既脱离不开全周期的运营理念，也对园区运营商的运营能力提出了更高要求！

因此，园区运营必须前置，要早于物业载体建造。在前期阶段（选址、研发、规划、定位甚至顶层设计）就需要介入，如果仅仅是作为后期的配套服务部门，提供简单的物业服务，那么将会发现产品和产业是完全割裂的，毫无运营的意义！

三、运营的对价：资管逻辑下的产业运营

虽然”园区运营“近年来已经越来越受到重视，但在企业内部，园区运营部门的定位仍然过于单一和粗暴。一种是将其定位为利润部门，要求运营部门尽可能增加收费项目来实现利润提升；另一种则是将其定位为成本部门，通过压缩预算和编制来控制成本。

然而，在未来创新的园区运营体系之下，这种简单的标准已经不适用了，如何给运营部门进行合理定位，发挥相关人员的价值，通过合理的利润分配体系来反向激励运营效率的提升，是未来园区运营商需要思考的新方向。

星河产业基于它在园区运营上深刻的认知，提供了另一种全新的思路，其内部将运营部门定义为资产管理部门，客户满意度是这个部门的唯一考核指标。作为资产管理部门，运营以实现资产要素融通，产业园区全生命周期管理，最终实现资产价值提升为目标。星河产业通过多元的服务项目、高效的响应机制、专业的服务团队、便捷的智慧化服务，打通服务企业的“最后一米”，真正从资产运营的角度重新定义了园区运营服务的价值！

在这种思路指引下，能够反向激励运营人员，提升整体运营效率，最终实现园区高质量运营。

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总结

在新的产业园区时代，产业导入和高质量运营是园区运营商的核心竞争力。未来产业园区需要深度思考如何通过运营创造价值，持续创新来实现园区的可持续发展。

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