城市运营是什么工作（解读城市运营的管理能力）

1 背景

住建部《关于实施城市更新行动防止大拆大建的通知》提出“探索可持续更新模式”。 鼓励和推动从“开发方式”向“运营方式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续城市更新模式。

存量时代，城市更新、城市复兴在规划、土地、资金、运营等方面的特点与增量开发项目不同，将面临更多瓶颈。 按照“将全生命周期管理理念贯穿城市规划、建设、管理全过程”的要求，建立健全城市运行机制，落实城市发展战略理念，切实提高城市建设质量。城市和人们的生活。

2 城市更新项目存在的问题

随着工业化、城镇化快速推进，城市管理、公共服务、城市建设等城市发展相关问题日益突出。 如何避免城市病，科学合理地利用有限的城市建设资金，平衡社会公共服务需求和建设项目经济效益，是我国新型城镇化发展的难题。

过去有很多项目建成后都存在工业空间利用效率低下的问题。 由于项目实施过程中过度关注物理​​空间的改造，忽视了产业本身的发展逻辑和需求，没有与城市建立紧密的联系。 空间与功能元素之间缺乏联系和互动，无法完全满足功能使用要求。

在城市建设中，要根据区域产业功能和客户群体定位，指导具体的规划设计方案，对规划布局、建筑结构、层高、跨度、柱距、功能分区、装修标准等有明确的指导.，让空间设计和工业需求尽可能的无缝衔接。 由于不少项目前期缺乏运营意识，缺乏对定位和功能的精准研究和把控，项目建设中引入新功能后，建筑空间往往不能满足使用需求，导致土地利用效率低。

3 城市运营理念

城市运营是近年来我国推进新型城镇化过程中出现的，结合城市经济学、新公共管理理论和城市竞争力思维，以市场化运作为基础的综合开发建设和运营理念。 城市运营是指政府和企业在充分认识城市资源的基础上，运用政策、市场和法律手段，对城市资源进行整合、优化和创新，从而获得城市资源增值的过程和过程。最大化城市发展。

实践中的城市运营包括两层含义：一是政府和企业在充分开发城市资源的基础上，运用政策、市场和法律手段，对城市资源进行整合、优化和创新，以获取城市资源的增值。宏观层面，城市综合竞争力的增强。 二是通过城市运营实现城市自然和人力资源增值，提高城市综合财富，提高城市居民的生活质量和幸福感。 这是城市运行的关键，也是城市运行的最终目的。

城市更新、城市复兴需要准确分析城市实际情况和市场需求，从城市运行角度探索城市发展新模式。 实现高质量城市建设目标。

4 以“管”理念做好城市管理

“城镇化下半场”，城市复兴是城市更新行动的高级阶段和顶层设计，也是城市更新行动的最终目标。 城市复兴涵盖文化、环境、产业、社会、科技五大城市支撑体系。 它不仅仅是发展活动，更是城市的综合提升和运营。 城市更新、城市复兴，通过资源整合、旧空间再利用、新产业新功能植入，实现经济转型升级、保障民生、改善生态环境，增强城市体系整体可持续发展。 城市更新和城市复兴涉及政府、开发公司、公众、产权单位等多个主体。 城市运营要贯穿城市发展全过程，协调各方利益和需求，平衡城市资源和价值体系，高效保障城市战略和规划。 愿景已实现。

在政府宏观调控下，用经营理念管理城市，在城市管理中实现市场化、产业化、效率最大化的运作，使城市资产得到最大程度的保值增值。 城市发展是一个多方利益共同参与的过程。 要把城市管理理念渗透到规划条件、土地出让、设计方案、开发建设、调试运营等城市发展全过程。 盘活城镇土地存量。

创新城市运营服务商管理模式

●产城一体化经营，实现产业结构优化和空间布局协调发展

产城融合包括产业与城市之间的一切联系。 产城运营商的角色应该是开发运营体系的组织者，整合协调政府、资本、产业和社会公益需求，打造空间载体和产业。 生态。 关键任务是运营一个以地产为载体、以产业为核心、为平台、充分整合产业资源、政府资源、资本资源、文化资源等的生态系统，构建良性的产业生态。地区，同时也为自身构建可持续发展的闭环。

新型城镇化阶段，整个产业链的协同程度、产业与城市的关联度不断提高，整个经济活动的密度也越来越高。 全市各功能区相继实施区域发展规划，更加注重区域间协调融合。 城市群和都市圈将获得更大发展空间。 协调发展新格局。

大量的城市更新项目必须避开旧有的房地产思维，真正落实产业，为城市匹配和导入优质产业资源。 产城综合运营就是提升城市综合服务能力和产业服务能力，利用强大的产业资源和专业的运营团队，提供投融资、建设和产业运营一体化服务。 从可持续发展的角度来看，必须重视早期的产业研究。 匹配城市禀赋和发展需求，引入匹配的产业内容，通过蜂巢项目的创新、定制、布局，而不是照搬照搬，为每个城市打造产业标杆，为地区提供高效、科学的产业规划和产业规划。 招商引资、产业投资、产业运营服务。

城市运营者应立足城市总体发展目标，结合城市发展需要，充分发挥产业优势和资源优势，以市场化运作方式为主，参与城市开发建设。 建立“政府服务”+“市场运作”相结合的管理模式，形成规划设计、商务谈判、拆迁方案、开发建设、公共服务等一整套成熟的运作模式，转变传统的“项目营销”将“城市运营”融入“城市运营”，盘活市场城市运营是干嘛的，增强城市活力，最终实现城市不断增值、可持续发展的目标。

●房地产业向城市运营转型

在推动城镇化健康发展过程中，作为集产业、城市功能、商品住房、生活配套于一体的新型城市发展，需要产业资源、商业资源、社区生活资源共同植入来建设。 因此，单一房地产项目的开发已难以满足城镇化发展的要求，需要具有资金实力、规划实力和资源整合实力的城市运营者来系统地落实城市新区的发展目标。

主业发展是城市更新项目成功的关键路径。 许多城市更新项目资金量大、土地成本高、收益周期长、产业要求高，要求主体开发企业具备产业规划能力、招商能力、运营能力。 开发主体不能停留在原有的住宅思维，延续房产销售短周期、快周期获取收入的传统方式已经行不通。 未来，开发主体需要与产业运营商紧密结合，从原来的传统开发主体向城市配套服务商转变，从单纯的开发、销售向持有资产、经营资产升级。

城市运营者应立足于对各类城市资源的统筹管理，以“城市经营”为核心经营理念，以实现城市资源增值、城市发展价值最大化为主要发展目标。 通过城市土地、基础设施、公共服务、房地产开发、产业发展等资源投资、建设、运营为一体的市场化运作，满足城市发展需要，实现城市资源的合理配置和高效利用。资源。 提升城市发展竞争力。

城市管理运营商为“跑城”提供后期运营，与城市发展解决方案提供商优势互补，为“跑城”提供全生命周期服务。 新型城镇化强调以人为本，不断提升城市价值、提高城市品质、优化人居环境。 基于新型城镇化的发展理念，城市管理运营者的目标与其不谋而合。 城管经营者不仅仅是追逐企业利润的商人，而是与城市经营者步调一致。 城市拥有各种资源，利用这些资源作为资产进行市场化运营，实现城市资源增值，最大化城市发展，是城市运营的主要内容，也是城市运营者面临的重要问题。 城市运营商作为政府与市场之间的中间环节，立足城市整体运行，将经营理念运用到城市管理中，在满足城市发展需求的同时，使自身开发项目成为城市开发建设的有机组成部分。居民，从而增强城市发展的活力和创新力。 城市运营商给城市管理带来了新的理念和模式，成为新型城镇化的重要推动力。

●构建高效协同的开发项目运行机制

城市更新，特别是后期城市更新，是一个系统工程。 为了使城市更新和城市振兴工作顺利进行，需要协调和调动政府和社会的积极性，构建发展支持政策与外部资源引进的联动机制，形成良性循环机制。 一个开发项目想要实现区域土地的增值、功能升级，关键是要实现产业功能。 以产业功能为出发点，形成产业功能与项目期望的发展模式、企业运营机制的互动模式，通过产业深化确定区域空间和发展所需的资源，进而明确开发和运营项目模型，建立总体控制模型，保障平台公司的建设和发展。 产业规划与发展模式联动。 在开发建设和运营过程中，需要在规划阶段就考虑功能之间相互作用的布局和建筑形式。

城市经营者应有更强的社会责任感。 在发展目标上，发展主体实现从企业利益目标向与社会公益目标相结合的目标转变； 传统的发展主体主要追求企业的利益，最终目标是自身利益最大化，而城市经营者在城市发展战略和城市总体规划的总体格局中，不仅要实现自身利益最大化既要以市场化的利益运作方式，又要在城市总体发展规划和可持续发展的前提下，从社会整体利益出发体现企业的社会价值。 因为城市运营的范围不仅仅是房地产或者商业项目，更是城市区域的开发，涉及到社会环境和公共生活空间的营造。 如果社会价值不实现，企业就无法持续经营。

城市运营商是城市综合功能的提供者。 在发展导向上，实现从单一项目的市场导向向城市区域功能的选择导向转变。 其业务活动从传统房地产延伸至城市层面，将房地产开发与产业结构、城市发展、城市经济紧密结合。 与以往的项目主体相比，城市运营者意味着更强的整体意识、更重的社会责任、更长远的战略眼光。 对于同一个项目，城市运营者的视野必须超越土地红线，协助政府提升城市综合功能。

城市运营者必须实现各种资源的整合，带动城市经济的发展和城市居民的就业。 城市运营商在房地产开发和提供相关配套设施的基础上，植入相关功能产业，为城市带来更多的就业机会和税收收入，增强区域活力。

城市运营者与政府保持良好的合作关系，树立可持续发展的经营理念，是对城市负责的长期行为。 政府的城市运营聚焦于战略层面，包括城市发展的定位、总体规划、发展思路的确立； 城市运营通过运营层面落实政府的宏观战略和思路。

首钢不仅在园区规划、设计、建设、招商、招商、运营服务等方面探索出一套成功经验，而且培养了专业团队，形成了城市更新服务新优势，积累了转型发展新动能。 首钢紧紧围绕城市发展、生态环境和人民群众需求，积极拓展城市服务业，涵盖智慧城市建设、能源高效利用等前沿项目。 服务提供者。

随着城市更新行动和城市振兴规划的不断推进，城市原有功能区面临转型升级的要求。 北京大红门服装商贸城已转型为南中轴国际文化科技园。 在项目前期规划中，目标企业已深入选址和需求分析，精准定位“打造世界级‘科技+文化’新地标和数字经济新高地”，需要充分考虑行业与建筑的适应性，科学指导建筑设计，满足企业需求。 吸引更多企业入驻园区。 以科学化、精细化管理为抓手，推动管理与科技创新手段紧密结合，大幅提升科技园区发展竞争力，带动京南地区经济增长。

建立项目运营管理体系

●构建全周期、全业态、全流程运营模式

城市更新和城市振兴项目往往规模宏大、产业关联度高、涉及业态多、开发建设周期长、运营管理体系建设和引入复杂。 有的项目从启动、规划建设、销售、运营等历时长达十年以上。 要求开发主体具备较强的融资能力、城市运营能力、产业能力。 这是一个跨周期、系统性、综合性的过程。 项目运营能力和产业引进状况直接决定了片区的活力，进而影响片区的经济效益和社会效益。 前端运营服务可以充分挖掘有效客户群体的需求。 同时，要广泛吸纳社会资源，让更多专业机构参与，确保项目运营管理和服务的专业化。

●城市建设项目应提前建设或引进运营领域优秀的专业团队

规划设计、建设运营管理要统筹推进，由专业运营服务机构和专家顾问团队对规划设计定位、功能业态、空间形态进行把关，提高城市更新规划的可实施性。 在项目开发建设过程中，通过前期定位运营，系统整合资金投入、产品业态、策划策划、施工建设、品牌推广、销售运营等资源，结合项目投资诉求和运营资金筹集、制定项目投资计划、投融资规划、空间环境设计，保障项目实施，最终实现规划项目经济效益和社会效益最大化。

在北京老城区的街道改造和建筑保护修缮工作中，如果忽视运营和后续管理，改造后的街道仍然缺乏活力。 在更新物质环境的同时，要根据城市发展、内部使用条件和人们的需求不断进行开发和调整，使建设项目真正传承历史文脉、延续社会生活。

在大栅栏商圈尤其是“北京广场”项目的建设和发展中，始终进行专业化运营管理，负责全生命周期的商业管理。 精准的项目定位，实现项目运营的精细化管理。 严格的租赁管控，合理的租户组合和业态制定。 制定运营管理计划和成本估算，制定营销计划，持续打造项目亮点，吸引客流，保持运营数据稳定增长。

●加强协调统筹管理，提升运营服务专业化、精细化

项目规划和建设过程涉及多个政府部门、建设方、开发单位、运营商及各类人群。 建设与运营协调模式是协调平衡重大需求的主要途径，也是保证项目合理实施、实现最佳反馈的重要手段。

要不断创新优化区域发展机制模式和运行管理效率，完善政企合作建设发展模式，提高社会各界参与项目开发的积极性。 完善项目运营的商业模式，统筹兼顾短期、中期、长期效益，形成多种效益同步发展的体系。 打造高质量发展“产业动力系统”平台，建立包括区域产业全景、楼宇经济监测、人员流动监测、高质量发展评价等在内的“产业动力系统”平台，全面助力区域经济治理，提高运行效率和质量。

●多方式为城市运营提供融资渠道

许多城市更新和城市振兴项目都存在巨大的融资需求。 但由于实际项目周期长、未来项目利润不确定，很难获得金融机构的投资。 鼓励加大金融支持力度，积极参与城市更新、城市复兴重大项目城市运营是干嘛的，根据金融需求积极提供融资咨询、股权融资、项目贷款等全方位、一体化综合金融服务，开辟更广阔的天地。城市运营融资渠道多元化。

吸引社会资本参与城市更新、城市更新过程。 完善和优化金融、信贷、基金等金融市场，鼓励金融机构创新服务产品，支持城市更新项目在多层次资本市场开展融资。 对于因历史保护和公益性需求而难以平衡投资成本的更新项目，可通过公益性补贴、开发权出让、容积率奖励等方式，为实施主体提供资金和土地使用补偿等改善利益平衡机制。

做好城市空间规划和城市设计

●找出项目的特色定位

当前，大量城市建设项目“同质化”现象严重，城市建设千篇一律。 新建项目不结合自身实际，盲目照搬其他地区的建设经验，造成建设项目雷同，丧失区域竞争力。 要在充分研究自身区位条件、产业需求与分工、文化资源特征的基础上，学习借鉴国内外先进发展经验，运用科学的思维方法和全面长远的眼光，寻找适合自己的发展路径。明确特色定位，高效引导项目发展。 建筑。

●以规划设计为龙头，引领城市后续开发建设

科学合理的城市规划和城市设计可以进一步优化城市土地资源配置，也可以增强城市进入市场经济的吸引力，是实现城市良好运行的重要途径和保证。 原北京“东陂”地区现已改造为北京金科新区。 项目以设计为引领，以公共空间整合提升为驱动，对片区建筑提升改造、交通系统优化、低效空间整合、智慧街区建设等进行了系统设计。 撤离后腾出的30万平方米产业空间，植入了以金融科技为主导产业，吸引和培育了一批具有较强技术研发和场景应用能力的金融科技公司。 金科新区开展智慧社区试点示范建设，支持第三方专业服务平台参与智慧社区建设、运营和服务。

●用智慧手段助力提升城市运营管理能力

利用大数据、人工智能等先进技术，构建支撑精准招商的“投资大脑”平台，提高潜在投资标的挖掘、全景信息聚合、评估和获取，提高投资成功概率。 围绕功能定位，立足专业化、市场化、国际化，拓展投资对象，针对重点行业一一制定相应的动态投资计划，明确潜在投资群体、宣传触达模式等。

5 总结

城市运营目标的实现需要政府和城市运营者的共同合作。 当然，在政企合作城市运营中，政府在城市运营中发挥着主导作用。 这主要体现在政府全面负责城市的规划、建设和管理，为城市运行提供政策支持； 城市运营商作为市场主体，是城市运营战略资源的提供者和目标的实施者，是城市运营的主体； 政府通过城市资产的优化配置，企业和企业可以增加这些资产的价值，增强城市的竞争力。

城市运行也是一项系统工程，需要多个环节的配合才能实现。 这是政府主导、企业负责、公众参与的重大事业。 各级政府、企业和公众能够均衡地获得城市发展的最大利益，享受随之而来的生活便利。 这是城市运营追求的目标，也是新型城镇化可持续发展追求的目标。

城市更新和城市振兴是一个多方参与的过程，制定城市更新战略和城市振兴愿景是一项复杂的系统工程。 将城市管理理念渗透到规划条件、土地出让、设计方案、开发建设、运营等城市发展全过程，科学制定开发顺序，以城市综合价值最大化为振兴导向盘活城市存量土地，激发区域活力和区域整体复兴。